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租赁关系中,因违约造成对方经济损失的,应承担赔偿责任

更新时间  2018-10-24 09:13:48 广东国晖(佛山)律师事务所 阅读

      【案    由】商铺租赁合同纠纷。
      案情简介
       原告刘某,女,1986年11月28日生,户籍地址:陕西省盂县xx乡xx村。
       被告深圳市xx企业管理有限公司,住所地:深圳市龙岗区xx大厦,法定代表人:黎甲。
       原告诉称:原、被告于2014年4月14日签订租赁经营合同,原告承租被告位于深圳市龙岗区xx大厦第一层B11号商铺(以下简称涉案商铺),租期5年。上述合同签订后,原告支付合同保证金60000元、装修押金2000元、水电押金2000元。原告租赁上述商铺用于经营深圳市龙岗区xx烧烤店,共投入一百多万元购置设备设施,并进行装饰装修。原告辛苦打拼一年多时间,生意越来越好,但被告突然通知终止租赁合同,告知其已将商场整体租赁给第三人。2015年8月4日,被告正式通知所有商户经营截止2015年8月31日。被告的行为已经构成根本违约,造成了原告的巨额损失,为维护自身合法权益,原告诉至法院,请求判令:1.被告退还保证金6000元、装修押金2000元、水电押金2000元、8 月份租金和押金3000元; 2.被告赔偿装饰装修、设施设备损失80000元、员工经济补偿金30472.86元、2015年9月至2019年4月14日的利润损失80000元;3.被告赔偿原告支付的鉴定费10000元;4、本案诉讼费用由被告承担。原告提交了《租赁经营合同》、《通知》、部分装修收据、xx烧烤店员工工资支付明细表、《解除合同通知书》、押金录音等为证。
       被告辩称: 1.原、被告之间不存在书面租赁合同,原告提交的《租赁经营合同》中甲方落款处加盖的公章与被告在深圳市公安局龙岗分局备案登记的公章明显不同,并非被告的公章。2.原、被告之间属于不定期租赁关系,双方均可随时解除合同。被告已于2015年8月4日通知原告解除合同,原告也已经收到通知,双方之间的租赁合同关系自上述通知到达原告时解除。同时,被告在通知解除租赁关系之时给予了原告27天的搬离期限, 原告应在2015年9月1日前搬离承租房屋。3.原告未能举证证明承租房屋存在装饰装修的事实以及实际产生的装饰装修费用,原告主张被告补偿装修费用没有事实和法律依据。4.经济补偿金是原告经营活动产生的人工成本,与被告无关,原告提交的证据也未能证明12名员工是否真实存在、原告与这些员工是否存在真实的劳动合同关系,更无法证明原告解除劳动合同关系的原因以及经济补偿金是否真实支出等。5.原告诉请被告赔偿800000元利润损失,缺乏事实和法律依据。6.原告理应在2015年9月1日前搬离,但原告一直拒不搬离, 被告只能于2015年10月16日聘请第三方将原告物品数出租赁房屋,由此产生的评估费、仓储费、搬运费等费用应由原告承担,同时2015年9月1日至2015年10月16日期间,原告应支付双倍的房屋使用费。在扣除原告应付的房屋使用费、管理费以及因搬离房屋产生的相关费用后,被告无需退还租赁保证金、水电押金、装修押金等款项。
      争议焦点
       被告是否应退还原告租赁保证金、水电押金、装修押金、8月份租金和押金等款项?被告是否应赔偿原告造成的损失?
      处理结果
       深圳市龙岗区人民法院作出如下判决:
       一、被告深圳市xx企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某退还租赁保证金40000元、水电押金2000元、装修押金2000元;
       二、被告深圳市xx企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某损失388382.86元;
       三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
      案例评析
       本案系房屋租赁合同纠纷。本案中,原、被告签订的《xx广场租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应予全面履行。
       在合同约定的租赁期限内,被告擅自解除合同并收回涉案商铺,且将商铺另行出租予其他公司,其行为构成根本违约,原告据此要求退还租赁保证金、装修押金、水电押金并赔偿因被告违约造成的损失,理据充分,依法应予以支持。对于原告诉请被告返还8月份租金和押金的问题,被告在《通知》上要求所有商户经营至2015年8月31日,同时同意免交2015年8月份的租金及管理费,该通知内容应理解为在商户按通知要求在2015年8月31日前停止经营的前提下才同意免交8月份租金和管理费。而原告实际经营至2015年9月6日,且未按被告通知时间搬离,不符合被告承诺免交上述费用的条件,故原告该项请求无事实和法律依据,其主张得不到支持。
      相关规定
       一、《中华人民共和国合同法》
       第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
       当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
       二、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

            本案例根据国晖律师事务所(2015)YHMS1833档案编写

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